전세 ↔ 월세 전환율 계산법 (법정 상한·거절 가능 여부까지)

전세를 월세로 돌리거나, 보증금을 줄이고 월세를 올릴 때 “이 조건이 적정한가?”를 판단하는 기준이 전월세 전환율입니다. 계산법과 법적 상한을 정리합니다.

숫자만 넣고 바로 비교하려면 → 전세·월세 전환 계산기를 쓰세요.

전월세 전환율이란

전세보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 연이율입니다.

전환율(%) = (월세 × 12) ÷ (전세보증금 − 월세 전환 후 보증금) × 100

예시: 전세 3억 → 보증금 1억 + 월세로 전환하는 경우

• 전환 대상 금액 = 3억 − 1억 = 2억
• 전환율 5% 적용 시 월세 = 2억 × 5% ÷ 12 = 약 83만 원

법정 전환율 상한 (함부로 못 올린다)

주택임대차보호법은 전환율 상한을 정해 임차인을 보호합니다.

상한 = 둘 중 낮은 값 ① 기준금리 + 법정 가산율(대통령령), ② 연 10%

즉 집주인이 마음대로 높은 월세로 전환할 수 없습니다. 상한을 초과한 요구는 무효를 주장할 수 있습니다. (기준금리 연동이라 시점마다 상한이 달라지니 계약 시점 기준으로 확인하세요.)

임차인이 전환을 “거절”할 수 있나?

핵심: 계약 기간 중에는 집주인이 일방적으로 전세→월세로 바꿀 수 없습니다.

• 계약 갱신·재계약 시점에 협의로 조정하는 것이 원칙.
• 임차인은 동의하지 않을 수 있고, 갱신요구권(조건 충족 시) 등으로 대응 가능.
• 반대로 보증금 인상도 법정 상한(예: 5%)과 갱신 규정의 제약을 받습니다.

어느 쪽이 유리한지 판단법

• 전환율이 시중 예금금리보다 높으면 전세 유지가 유리(월세 부담이 큼).
• 목돈을 다른 곳에 굴려 전환율보다 높은 수익을 낼 수 있으면 월세 전환도 고려.
• 계산기로 월 부담 vs 보증금 기회비용을 비교해 보세요.

자주 묻는 질문

Q. 전환율은 누가 정하나요? 법정 상한 내에서 당사자 협의로 정합니다. Q. 상한을 넘는 월세를 이미 냈다면? 초과분 반환을 다툴 여지가 있으니 증빙을 모아 상담하세요. Q. 반전세도 같은 계산인가요? 네, 보증금 일부를 월세로 바꾸는 것이라 동일 공식입니다.

정리

• 전환율 = (월세×12) ÷ 전환대상 보증금 × 100, 법정 상한(기준금리+가산 vs 10%, 낮은 값) 적용.
• 계약 중 일방 전환 불가, 갱신 시 협의.

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