LTV 계산기 - 주택담보대출 한도 계산
주택 가격과 지역에 따른 최대 대출 가능액을 계산합니다. 2025년 지역별 LTV 규제 기준을 적용합니다.
LTV 계산기
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📌 2026.6.30 규제 확대 기준
- 수도권·규제지역 주담대 절대 상한: 15억 이하 6억 / 15억~25억 4억 / 25억 초과 2억
- 투기과열지구 무주택자: 9억 이하 40%, 9억 초과 20% (단 상한 6억)
- 조정대상지역 무주택자: 9억 이하 50%, 9억 초과 30% (단 상한 6억)
- 규제지역 1주택자·다주택자: 주담대 사실상 불가
- 생애최초: LTV 70% 완화되나 규제지역 한도 6억 동일 적용
- 토지거래허가구역: 실거주 목적만 매수 허가, 갭투자 불가
- 규제지역 주담대 시 6개월 내 전입 의무(실거주)
- 2026.6.30 규제지역 확대(화성 동탄·용인 기흥·구리 등) — 최신은 국토부 고시 확인
- 실제 한도는 DSR·스트레스 DSR·개인 신용에 따라 더 줄 수 있습니다
LTV란?
LTV(Loan to Value)는 주택담보대출비율로, 주택 가격 대비 대출 가능한 최대 금액의 비율을 의미합니다. 예를 들어 LTV가 70%이고 주택 가격이 5억원이라면, 최대 3억 5천만원까지 대출이 가능합니다.
지역별 LTV 규제 (2026.6.30 확대 기준)
| 지역 구분 | 무주택자 | 1주택·다주택자 |
|---|---|---|
| 투기과열지구·토지거래허가구역 | 40% (9억 초과분 20%) | 0% (사실상 불가) |
| 조정대상지역 | 50% (9억 초과분 30%) | 0% (사실상 불가) |
| 비규제지역 | 70% | 60% |
| 생애최초 주택구입 | 70% (단, 규제지역은 6억 한도 동일 적용) | |
※ 수도권·규제지역은 주택 가격과 무관하게 15억 이하 6억 / 15억~25억 4억 / 25억 초과 2억의 절대 대출 상한이 함께 적용됩니다. 서민·실수요자 우대 LTV가 별도 적용될 수 있습니다.
LTV 계산 예시
서울(투기과열지구) 아파트 6억원, 무주택자(9억 이하)인 경우:
- 적용 LTV: 40%
- LTV 기준 대출액: 6억 × 40% = 2억 4천만원 (6억 상한 미도달)
- 최대 대출 가능액: 2억 4천만원
- 필요 자기자본: 6억 - 2억 4천만 = 3억 6천만원
단, DSR 규제(총부채원리금상환비율 40%)도 동시에 충족해야 실제 한도까지 받을 수 있습니다.
LTV와 DSR 차이점
| 구분 | LTV | DSR |
|---|---|---|
| 기준 | 주택 가격 대비 대출 비율 | 연소득 대비 원리금 상환 비율 |
| 규제 목적 | 담보 가치 대비 과도 대출 방지 | 상환 능력 초과 대출 방지 |
| 한도 | 지역·주택수에 따라 0~70%(+절대상한) | 40% 이하(1금융권) |
대출 한도를 늘리는 합법적 방법
- 생애최초 주택구입: LTV 70%까지 완화(규제지역도 6억까지는 동일 우대)
- 서민·실수요자 우대: 소득 요건 충족 시 추가 우대
- 공적 보증 활용: HUG·HF 보증을 통해 LTV 한도 상향 가능
- 다른 부채 정리: DSR 낮추면 가능 대출액 증가
관련 계산기
※ 본 계산기는 참고용 추정치입니다. 규제지역·토지거래허가구역 지정은 수시로 변경되므로 국토교통부 고시와 이용 은행의 최신 기준을 반드시 확인하세요.
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